Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя в комиссию по землепользованию и застройке города Ставрополя

Отменить снос двухэтажных многоквартирных домов проезда Энгельса (г. Ставрополь)

Открытое письмо жильцов многоквартирных домов проезда Энгельса города Ставрополя 28 марта 2015 г.

Законные интересы правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных по адресу – г. Ставрополь, проезд Энгельса, могут быть нарушены в связи с реализацией проекта «Планировки территории центрального планировочного района города Ставрополя в границах улиц 8 Марта, Лермонтова, Пушкина, Балахонова».
Заселение проезда Энгельса города Ставрополя тружениками предприятий и организаций города Ставрополя началось с 1957 года. Городские власти обеспечили новоселов посадочным материалом (саженцы хвойных, плодовых деревьев, кустарники, цветы) для озеленения и благоустройства придомовых территорий. В красном уголке дома №28 осуществляли прием врачи из числа местных жителей (в настоящее время это действующий спортзал).
И по сей день проезд Энгельса не потерял свою самобытность и имеет благоприятную экологическую обстановку. Благодаря чёткому градостроительному планированию и бережному отношению жителей к своей пространственной среде, проезд сохранился, как место комфортного нахождения человека. Не зря дворики проезда с его детскими площадками облюбовали мамочки с малышами, пожилые горожане и детвора с соседних улиц. Основной состав жителей проезда – ветераны труда и молодые семьи.
Жилыми объектами проезда Энгельса являются двадцать восемь многоквартирных 2-х этажных, 1–2-х подъездных дома. Инженерная инфраструктура зданий: центральное отопление, холодное водоснабжение, газ, горячее водоснабжение от газовой нагревательной колонки, электричество, центральное канализация. Высота помещений – 2,80м.
Конструктивные особенности дома: стены - камень, кирпич; фундамент - бутовый камень; наружные стены - штучный камень; кровля из металлопрофиля или асбестоцементных листов; перегородки - гипсолитовые; перекрытия - деревянные, имеется центральное отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение. Дома оборудованы подвальными помещениями.
Несмотря на свой солидный возраст, достоинств у этих домов много. Можно отметить то, что это надежное жилье, так как строились они из очень качественных на то время материалов. В таких домах очень толстые стены и благодаря этому в квартирах тихо и тепло. По мнению экспертов, эксплуатационный ресурс домов середины 50-х годов XX века не менее 150 лет. Конечно, в техническом оснащении они проигрывают современным новостройкам. Но все же это качество проверенное временем.
Средняя общая степень физического износа домов проезда - 40% (16 - 60%) . По данным ГУП СК «Бюро кадастровых инженеров СК, «снос домов или реконструкция с отселением не предполагается». В отдельных домах, в 2009г. был произведен капитальный ремонт.
Вид права на жилые помещения в многоквартирных домах, а также общее имущество – преимущественно собственность на недвижимое имущество с выделением доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Проезд расположен в престижном центральном районе города, между основными улицами, с низкой плотностью транспортного потока. Местоположение довольно удобно с точки зрения общественного транспорта. Территория благоустроена: имеется зоны отдыха для взрослых и детские площадки, предусмотрены парковочные площадки для автомобилей.
Социальная инфраструктура находится на хорошем уровне. На расстоянии 400м располагается детский сад №34, на расстоянии 800м – школа №6, в пешей доступности (5-10 мин пешком) – Краевая больница, Краевой клинический перинатальный центр, Дополнительный офис «Сбербанка России», на расстоянии 500м Центральный рынок, в шаговой доступности магазины, аптеки. На расстоянии 3-х остановок общественного транспорта располагается городская поликлиника №1.
В "Стратегии социально-экономического развития города Ставрополя до 2020 года" (решение Ставропольской городской Думы от 27 мая 2011 г. №64) было обращено внимание на состояние городской среды. «Город Ставрополь интенсивно теряет свою пространственную индивидуальность, его неповторимость размывается как не регулируемой застройкой территории хозяйственными объектами, так и точечной застройкой. Четкое планировочное разграничение функциональных зон ушло в прошлое. Деление на жилые, производственные, складские, садово-дачные районы стирается... Точечная застройка привела к нарушению «красных линий» и уничтожению части «зеленых» территорий города. Территория города зачастую перестала рассматриваться как среда обитания жителей и превратилась в объекты строительного бизнеса».
Изменение масштабов землепользования и застройки проезда Энгельса повлекут за собой не только нарушение прав собственников объектов, оказавшихся в зоне перепланировки (застройки), а так же уничтожат существующие капитальные объекты, деревья, увеличат загазованность и уплотнение, заведомо во вред жителям и облику исторически сложившего объекта городской среды.
Случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд отнесены к исключительным (ст. 49 ЗК РФ). Данной статьей приведены только два возможных основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд:
1. Выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2. Необходимость размещения (при отсутствии других вариантов) объектов государственного или муниципального значения.
Причины изъятия земельных участков и расположенных на них многоквартирных капитальных строений (прошедших государственную регистрацию) в нашем случае, не носят общегосударственный или неотвратимый характер.
Кроме того согласно ст. 83 ЗК РФ, в г. Ставрополе, земельные участки могут быть изъяты для застройки в соответствии с генеральным планом развития и правилами землепользования и застройки. По действующим «Генеральному плану развития города Ставрополя» и «Правилам землепользования и застройки» – проезд Энгельса выделен, как зона Ж-2, пограничная с исторической зоной города, с особым режимом градостроительного регулирования, в том числе ограничением масштаба вновь возводимых сооружений – застройка многоэтажными жилыми домами высотой не более 5 этажей.
В случае отступления от действующих градостроительных документов, при несоблюдении названных положений закона, решение об изъятии является незаконным.
В сложившейся в настоящее время непростой социально-экономической обстановке, как в стране в целом, так и в Ставропольском крае, жители проезда Энгельса категорически отказываются менять привычный уклад жизни, среду обитания, прощаться со своими обустроенными и отремонтированными квартирами (в том числе с обременением по ипотеке), испытывать стресс, связанный с поисками альтернативного равнозначного жилья, которое по сегодняшним меркам в центре города Ставрополя не найдешь, не говоря уже о трудностях переселения, оформления документов, новых - «чужих» соседях. Жители хотят самостоятельно реализовывать декларированное государством право (ст.22 «Декларации прав и свобод человека») – «каждый имеет право быть собственником, то есть имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом и другими объектами собственности как индивидуально, так и совместно с другими лицами».
Кому будет польза от сноса наших домов? Мы считаем, что это не является той вынужденной мерой, которая придаст выразительность городской застройке этой части города.
Стратегия социально-экономического развития города Ставрополя до 2020 года предполагает «реализацию мероприятий по ликвидации ветхого и аварийного жилья в городе Ставрополе, развитию застроенных территорий, построенных в 50-70 годы XX века; ограничение ежегодного ввода в эксплуатацию жилых домов до уровня 1000 квадратных метров на 1000 жителей».
По данным Ставропольстата, город Ставрополь остается лидером по объемам ввода жилых площадей: за 2013 год в эксплуатацию было сдано более 600 тысяч кв. м или 44% всего жилья в крае. Рынок недвижимости Ставрополя «страдает» переизбытком предложения на фоне высокой обеспеченности населения жилищным фондом (25 кв. м/чел.). Уже превышены объемы строительства, которые были установлены Президентом России Владимиром Путиным в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России": президент требовал от регионов страны до 2020 года выйти на уровень строительства свыше 1 кв. м. жилья на одного жителя, тогда как в городе Ставрополе этот показатель уже в 2014г. составлял 1,2 кв. м.
На основании вышесказанного – проект планировки территории центрального планировочного района города Ставрополя в границах улиц 8 Марта, Лермонтова, Пушкина, Балахонова, предложенный Ставропольской городской Думой, который в последующем может повлечь за собой изъятие земельных участков под объекты капитального строительства, несмотря на свою инвестиционную привлекательность, в современных условиях не целесообразен и не мотивирован.
На внеочередном общем собрании собственников многоквартирных домов проезда Энгельса г. Ставрополя, по вопросу проекта перепланировки территории, было принято совместное решение, кроме того, заявленная позиция была донесена в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, СТВ - передача «Общественный контроль», депутатам городской Думы края от партии ЛДПР и КПРФ и средствам массовой информации города:
1. В целях сохранения проезда Энгельса, как части исторического наследия центрального района города Ставрополя, а так же создания благоприятных условий жизнедеятельности населения территории проживания, отменить намеченную проектом генерального плана города Ставрополя масштабную реконструкцию жилого фонда, которая предполагает снос двухэтажных жилых построек середины 50-х годов ХХ века и изменение вида территориальной градостроительной зоны.
2. В связи с включением многоквартирных домов проезда Энгельса в «Долгосрочную Программу Капитального Ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края на 2014-2043 гг.» (по данным НО СК «Фонд капитального ремонта»), продолжить намеченную работу по сбору средств и последующему проведению капитального ремонта. Первый этап - 2017г.
3. Считаем, что реконструкция жилого фонда по проезду Энгельса может быть проведена только с сохранением его объемов, согласно действующим, основным градостроительным документам: «Генеральный план города Ставрополя на 2010 - 2030 годы", утверждено решением Ставропольской городской Думы от 03.09.2009г. №98; «Правила землепользования и застройки города Ставрополя», от 27.10.2010г. №97; "Стратегия социально-экономического развития города Ставрополя до 2020 года", от 27 мая 2011 г. №64
4. Просим изыскать возможность разработки других проектов детальной планировки районов города Ставрополя, для резервирования незастроенных земельных участков под создание новой перспективной разноэтажной жилой застройки.

С уважением, нижеподписавшиеся